Renovasi Lebih Mahal daripada Membangun Baru?

Tanya:

Saya berniat merenovasi rumah dari yg satu lantai menjadi 2 lantai karena kebutuhan jumlah kamar yg kurang, dg merombak sebagian dari bangunan (lantai 1) yg ada sebelumnya. Yg ingin saya tanyakan adalah
1. Apakah langkah saya merombak sebagian lantai 1 dg menambah 1 lantai bisa menghemat biaya pembangunan atau sama saja jika saya merombak total lantai bawah? Masalahnya saya juga tidak tahu apakah bangunan sebelumnya mempunyai pondasi yg cukup utk 2 lantai.
2. Berapa kira kira biaya per meter perseginya untuk bangunan 2 lantai untuk rumah sedang (menengah) untuk saat ini?

Terimakasih saya ucapkan atas perhatiannya
Ade

Jawab:
Ibu Ade yang terhormat, terima kasih atas pertanyaannya.

Merenovasi rumah dengan cara merombak sebagian bangunan dapat dilakukan jika bagian rumah yang tidak dirombak:

• tidak banyak mengalami perubahan desain
• tidak banyak terkena bongkaran untuk pondasi 2 lantai
• kondisi bangunan masih kuat
• areanya cukup luas
• desain bangunan baru masih terlihat serasi dengan bangunan lama

Tentunya cara ini dapat menghemat biaya.

Yang sering terjadi, pada waktu proses renovasi dan bangunan hampir selesai, bangunan lama jadi terlihat “buruk” dan akhirnya pemilik rumah merasa harus membongkar bangunan lama. Perubahan-perubahan rencana di tengah jalan seperti itu dapat membuat biaya menjadi lebih besar.

Jika pondasi pada bangunan lama tidak diketahui, pada waktu konstruksi dapat digali dan dilihat apakah pondasinya memungkinkan untuk 2 lantai. Jika tidak maka dapat dilakukan perkuatan-perkuatan setempat atau di lapangan sering disebut pondasi suntik.
Ini menyebabkan bangunan lama harus dibongkar pada titik-titik pondasi (sebagian area lantai dan dinding perlu akan perlu dibongkar). Bisa Ibu bayangkan, jika di ruangan 3x3 terdapat galian untuk 4 titik pondasi di setiap pojok ruangan, maka hampir seluruh lantai dibongkar.

Jadi, sebaiknya Ibu Ade pastikan dahulu kondisi bangunan yang ada sekarang, dan rencanakan lantai 2 sedemikian rupa sehingga tidak banyak membuat bongkaran pada bangunan yang lama. Misalnya dengan cara, bangunan lantai 2 akan berada di atas separuh bangunan lama, separuhnya lagi tetap utuh hanya 1 lantai.

Biaya konstruksi bangunan akan sangat bervariasi, tergantung material yang digunakan, kualitas hasil kerja dan tingkat kesulitan pengerjaan. Perkiraan harga untuk kualitas menengah, sekitar 2 juta - 3 juta/m2.

Produk Gambar Arsitektur

Gambar desain bangunan yang lengkap terdiri dari gambar Arsitektur, Struktur, Mekanikal dan Elektrikal. Gambar tersebut dikerjakan oleh ahlinya masing-masing. Seringkali, pada desain rumah tinggal yang “dianggap” tidak terlalu rumit, gambar Mekanikal-Elektrikal ataupun gambar Struktur dibuat tidak lengkap.

Untuk gambar arsitektur, ada yang disebut gambar skematik, gambar pengembangan dan gambar detil. Mana yang harus Anda gunakan saat membangun rumah? Silakan lihat di tulisan “Cakupan Jasa Arsitek”. Sedangkan bentuk tampilannya dapat dilihat pada gambar berikut ini.

Contoh Gambar ilustrasi: TAMPAK.
Dapat berupa gambar tampak berwarna atau 3D (tiga dimensi) berupa gambar perspektif dari berbagai arah pandang. Gambar illustrasi biasanya digunakan pada tahap skematik untuk memberikan bayangan kepada klien tentang tampilan/wujud rumahnya.

Contoh Gambar Skematik: DENAH.
Gambar skematik dapat berupa gambar denah, tampak, potongan dan Perspektif.













Contoh Gambar Detil : POTONGAN
Gambar detil dapat berupa gambar rencana tapak, denah, tampak, potongan, rencana atap, rencana lantai, rencana plafon, detil kamar mandi, detil tangga, detil pintu dan jendela, dst.

Tips Rumah Sehat (2)

Rumah pada lahan yang sempit, seringkali memiliki ruang-ruang yang tidak mendapatkan pencahayaan dan udara alami. Akibatnya, ruangan menjadi terasa pengap dan gelap. Lampu pun harus dinyalakan di siang hari. Selain tidak sehat, pemakaian energi listrik pun menjadi boros.

Salah satu cara mengatasinya adalah dengan membuat taman terbuka yang berada diantara ruang-ruang yang tidak memiliki hubungan langsung dengan ruang luar. Sehingga taman menjadi sumber udara alami (“paru-paru” rumah) dan sumber cahaya alami di siang hari.

Ukuran taman tidak harus besar. Bahkan lebar satu meter pun dapat Anda kreasikan. Kalau bisa lebih besar akan lebih baik. Yang perlu diperhatikan adalah taman tersebut tidak beratap. Kalau pun beratap untuk melindungi ruangan dari hujan, sebaiknya menggunakan atap fiber dan memiliki ventilasi udara. Taman dapat berupa taman yang tidak terlalu hijau, yang lebih menonjolkan permainan batu-batuan atau pun air dengan sedikit tanaman. Pada ruangan yang berdekatan dengan taman tersebut dibuat bukaan yang semaksimal mungkin, apakah berupa pintu, jendela yang dapat dibuka atau ventilasi. Agar cahaya dapat dimanfaatkan maksimal, maka pintu ataupun jendela tersebut menggunakan kaca yang cukup besar.

Jika pada rancangan rumah Anda, banyak terjadi ruang-ruang yang tidak memiliki sumber cahaya dan udara alami, maka sebaiknya dibuat beberapa taman di dalam rumah.

Selamat berkreasi!!!

Kalau Mau Membangun Rumah, Bagaimana Caranya?

Punya rencana untuk bangun rumah. Punya uangnya. Bingung mesti bagaimana, mulai dari mana dan jangan-jangan dana tidak cukup..

Kondisi seperti itu seringkali saya dengar dari beberapa orang yang sedang berencana untuk punya rumah. Belum lagi kalau mereka sudah tanya sana-sini dan mendapatkan informasi yang berbeda-beda. Ada yang bilang: „Aku dulu pake tukang langganan Bapakku, biasanya nanti dia bawa teman-temannya untuk membangun“, “Cari arsitek deh, rumahku di desain oleh Arsitek”, “Coba aja ketemu mandor yang dulu bangun rumah Om ku”, atau “Pake pemborong saja”. Nah lho… jadi mana yang harus diikuti?

Proses sejak dari “keinginan untuk membangun rumah” sampai “rumah siap untuk dihuni”, bisa melalui berbagai cara. Seperti pepatah, Banyak jalan menuju Roma. Jadi… Banyak jalan mewujudkan Rumah.

Kenali dulu prosesnya
Proses keseluruhan dapat disederhanakan menjadi tahap rencana, penggambaran dan pembangunan.

Tahap pertama adalah ada keinginan dan rencana untuk membangun rumah. Anda harus tahu rumah seperti apa yang Anda butuhkan dan inginkan. Ruangan apa saja yang diperlukan. Kamar tidur, ruang makan, ruang tamu, ruang kerja, kamar pembantu, garasi, gudang, dst. Susun pula rencana mengenai kapan rumah tersebut harus dapat dihuni dan berapa dana yang dimiliki dan sumber pendanaan alternatif.

Selanjutnya Anda perlu gambar untuk panduan membangun rumah. Minimal adalah gambar yang menunjukkan tata letak ruang dan bentuk massa bangunan. Semakin lengkap gambarnya akan semakin menguntungkan buat pemilik rumah. (lih. Tulisan “Cakupan Kerja Arsitek”)

Kemudian, harus ada tim yang akan mengerjakan atau mengkonstruksikan rumah Anda.


Ragam cara
Seluruh proses tersebut dapat dilakukan dengan melibatkan banyak pihak atau hanya satu pihak saja.

A. Perancang dan pembangun adalah pihak terpisah
Jasa Arsitek dapat anda gunakan untuk mendesain rumah Anda. Manfaatkan seoptimal mungkin. Dengan Arsitek Anda dapat mendiskusikan desain dari berbagai aspek antara lain estetika, kemudahan pemeliharaan, keterbatasan dana dan trend desain. Anda dapat meminta Arsitek untuk membantu Anda melihat proses pembangunan nantinya (jasa supervisi). Biasanya secara berkala arsitek akan datang ke lokasi pembangunan, jika sudah disebutkan dalam perjanjian dengan arsitek.

Jika gambar sudah Anda miliki, Anda dapat mencari kontraktor atau pemborong. Ada yang menawarkan upah dan material sekaligus, ada juga yang menawarkan upah saja sedangkan material dapat Anda beli sendiri atau dibeli oleh pemborong dan kemudian di reimburse sesuai dengan nilai di kuitansi. Untuk pengurusan IMB, Anda dapat meminta kontraktor untuk menguruskan dan nantinya akan dimasukkan dalam biaya penawarannya.

Ada orang yang tidak menggunakan kontraktor atau pemborong, tetapi menggunakan mandor. Sebaiknya kenali dulu kualitas mandor tersebut. Apakah seluruh gambar dapat dibaca dan dipahami dengan baik. Karena ada pula mandor yang tidak dapat membaca gambar dengan baik, terutama gambar-gambar detil sehingga rumah yang dibangun tidak sesuai dengan gambar/desain yang anda inginkan. Pekerjaan detil dikerjakan menurut apa yang biasa dikerjakannya. Untuk pengurusan ijin, ada mandor yang dapat melakukannya ada pula yang tidak.

Untuk mencari informasi mengenai arsitek dan kontraktor, Anda dapat mencari di internet, di iklan media cetak, atau informasi dari saudara/kerabat Anda. Untuk melihat kualitas dan kecocokan dengan jasa yang diberikan, anda dapat meminta contoh-contoh proyek yang pernah dikerjakan. Untuk kontraktor dan mandor, sebaiknya Anda melihat langsung bangunan yang sudah dikerjakan sehingga Anda dapat melihat kualitas/kerapihan hasil kerjanya.

Dengan menggunakan cara ini, Anda perlu meluangkan lebih banyak waktu untuk mengurus berbagai hal termasuk mencari pihak-pihak yang akan dilibatkan dan dikontrak. Untuk menekan biaya, Anda perlu bernegosiasi dengan cermat. Untuk bernegosiasi dengan kontraktor/pemborong, Anda dapat membandingkannya dengan perkiraan biaya (owner’s estimate) yang dibuat oleh Arsitek jika Anda menggunakan jasanya hingga gambar detil.


B. Perancang dan pembangun adalah satu pihak
Terkadang ada arsitek yang juga mempunyai jasa membangun. Jadi desain dan bangunan dikerjakan oleh arsitek dan timnya. Ada juga kontraktor/pemborong yang juga mengerjakan desain. Istilahnya kontraktor Rancang-Bangun. Kenali betul karakter desainnya apakah sesuai dengan selera Anda. Begitu pula hasil bangunannya, apakah kualitasnya sesuai dengan yang Anda inginkan. Bisa jadi desainnya Anda sukai tetapi hasil kerjanya kurang memuaskan, atau sebaliknya.

Untuk pengurusan IMB biasanya dapat dilakukan oleh arsitek/kontraktor rancang bangun.

Keuntungan dari cara ini adalah Anda tidak terlalu direpotkan karena hanya berhubungan dengan satu pihak hingga rumah Anda siap dihuni. Untuk mendapatkan jasa yang harga dan kualitasnya sesuai dengan Anda, sebaiknya bandingkan satu jasa dengan jasa yang lainnya. Meskipun ada yang menawarkan bahwa Anda tidak perlu membayar fee desain jika menggunakan jasanya. Bukan berarti Anda mendapatkan biaya yang murah. Bisa saja harga konstruksinya sudah dinaikkan. Jadi harus cermat dan membandingkan satu dengan yang lain.


Kualitas Vs Harga
Ini hanya sekedar tips saja. Dalam memilih suatu jasa, jangan hanya didasarkan pada harga. Ada harga, ada kualitas. Ada yang menawarkan harga murah, tetapi kualitasnya buruk atau diturunkan. Dalam proses konstruksi, kualitas dilihat dari kualitas material yang digunakan baik yang terlihat langsung pada bangunan jadi (keramik, cat, dll) mau pun yang tidak terlihat seperti tulangan, pasir, dll. Lihat juga kualitas pemasangannya, misalnya kerapihan dan kebenaran sambungan-sambungan. Supaya tidak terjadi kebocoran, pintu tidak sukar dibuka, pondasi dan kolom kuat, dst. Dalam proses desain, kualitas dilihat dari estetikanya, kebenaran desainnya, nyaman dan aman untuk dihuni. Perlu diingat bahwa ketidaknyamanan ataupun masalah-masalah yang timbul setelah bangunan dihuni, bisa jadi disumbangkan oleh desainnya yang salah atau proses pembangunannya yang tidak benar.
Jadi sekali lagi, lihatlah kualitasnya dulu, baru cek harganya.

Kirim pertanyaan anda ke: seliacipta@gmail.com

Cakupan Jasa Arsitek

Cakupan jasa arsitek dapat beragam. Anda dapat menggunakan jasanya dalam desain skematik, gambar pengembangan dan gambar detil (gambar kerja). Semakin luas cakupannya, maka semakin banyak waktu yang diperlukan, dan tentunya biaya juga akan lebih besar.

Gambar skematik
Merupakan gambar sederhana yang informasinya tidak detil, lebih difokuskan pada hubungan ruang, posisi bukaan, dan bentuk massa. Gambar yang dihasilkan adalah denah, tampak, dan potongan. Terkadang ada yang dilengkapi dengan gambar perspektif atau 3D (tiga dimensi). Semua berisi informasi secara umum. Misalnya pada gambar denah terlihat ruang-ruang dengan posisi pintu jendela. Tetapi belum ada ukuran dan bentuk detil jendela dan pintu.

Gambar pengembangan
Merupakan gambar yang informasinya sudah lebih jelas. Di sini arsitek sudah merancang lebih jauh antara lain pola lantai, pola plafond, gambar pintu jendela yang dilengkapi dengan ukuran.

Gambar detil
Merupakan gambar yang menunjukkan keseluruhan bagian bangunan secara lengkap. Ciri khas pada gambar ini adalah informasi ukuran dan materialnya sangat terinci. Misalnya untuk dinding, terlihat informasi mengenai material dan ukuran lapisan dinding, mulai dari material utama dinding (bata, batako, beton ringan, dll) sampai dengan finishing (cat, batu alam, kamprot, dll). Pada gambar pintu dan jendela dilengkapi ukuran yang detil misalnya ukuran kusen dan bentuk kusennya, ukuran kaca dan jenis kacanya.

Gambar mana yang harus digunakan?
Idealnya, pada saat hendak membangun rumah, Anda memiliki gambar detil. Dengan gambar detil maka kontraktor ataupun pemborong yang berpengalaman, dapat memperkirakan harga dan waktu yang diperlukan untuk pembangunan. Tawar menawar pun akan lebih mudah karena kontraktor atau pemborong mengetahui dengan pasti material dan tingkat kesulitan yang akan dikerjakan. Anda pun dapat menggunakan gambar tersebut sebagai kontrol terhadap kerja kontraktor/pemborong, apakah sudah sesuai dengan yang Anda minta. Jika Anda meminta jasa arsitek untuk gambar detil, Anda dapat meminta dibuatkan perkiraan harga bangunannya (owner’s estimate). Ini dapat digunakan sebagai dasar untuk mengetahui apakah tawaran dari kontraktor/pemborong terlalu mahal atau tidak.

Kalau Anda menggunakan gambar pengembangan, maka ada hal-hal yang detil yang harus Anda putuskan pada waktu membangun. Yang harus Anda perhatikan adalah pada waktu membangun bagian yang tidak terlihat atau tidak tercantum pada gambar, pastikan bahwa secara teknis benar dan secara kualitas sesuai dengan perjanjian. Perjanjian antara Anda dengan kontraktor/pemborong harus jelas dalam hal harga dan kualitas. Jangan sampai Anda meminta kualitas kelas I yang dibangun adalah kelas II. Begitu pula sebaliknya. Semakin jelas perjanjiannya semakin baik. Sehingga Anda dapat mengontrol kerja kontraktor/pemborong meskipun gambar yang dimiliki tidak lengkap.

Begitu pula halnya dengan gambar skematik. Karena lebih sedikit informasi yang terdapat dalam gambar, maka akan lebih banyak hal-hal desain yang harus Anda putuskan pada waktu membangun.

TIPS RUMAH SEHAT (1)

Salah satu ciri rumah yang sehat adalah memiliki sistem sirkulasi udara dan pencahayaan yang baik.

Sistem sirkulasi udara dapat diciptakan dengan menggunakan lubang angin atau ventilasi udara. Ada juga yang menyebutnya bouvenlicht. Agar udara dapat mengalir harus dibuat ventilasi pada dua sisi ruang (dinding). Udara akan bergerak dari lubang di sisi yang satu ke lubang di sisi yang lain. Posisi kedua dinding idealnya berseberangan, agar semakin banyak udara di dalam ruangan yang bertukar dengan udara baru. Tetapi jika tidak memungkinkan, lubang angin dapat diletakkan pada dinding yang bersebelahan. Minimal satu dinding yang ada lubang anginnya berhubungan langsung dengan ruang luar.

Pencahayaan pada ruangan sebaiknya bersumber pada cahaya alami. Sehingga selain sehat juga dapat menghemat energi. Tidak perlu menyalakan lampu di siang hari. Cahaya alami (matahari) yang masuk ke dalam ruangan dapat membersihkan ruangan sekaligus menghangatkan ruangan agar tidak lembab. Untuk itu pada setiap ruangan sebaiknya dibuat jendela kaca yang berhubungan dengan ruang luar. Dalam menentukan besar dan letak jendela, harus diperhatikan arah matahari. Cahaya matahari yang langsung dari barat akan membuat ruangan sangat panas. Gunakan kanopi/overstek jendela untuk menaungi jendela dari cahaya matahari langsung.

Dalam mendesain rumah sehat, sedapat mungkin setiap ruangan memiliki jendela dan lubang angin yang berhubungan dengan ruang luar, sebagai sumber udara dan cahaya alami. Jendela yang dapat dibuka akan membantu lancarnya sirkulasi udara terutama di siang hari.

KONSULTASI DENGAN ARSITEK

KONSULTASI DENGAN ARSITEK

Dalam merancang rumah seorang arsitek harus memahami benar kebutuhan dan keinginan kliennya. Komunikasi yang baik antara arsitek dengan klien, sangat diperlukan. Oleh karena itu, klien harus menceritakan semua keinginan tentang rumahnya. Semakin banyak yang diungkapkan, maka akan semakin jelas seperti apa rumah impian klien.

Jadi.... yang harus disampaikan kepada arsitek antara lain:

1. gambar ukuran dan bentuk tanah, lokasi dan topografi
2. kebutuhan ruangan, kebiasaan-kebiasaan di rumah, hobi, dll
3. jenis gambar yang dibutuhkan : skematik atau pengembangan atau gambar detil (gambar kerja)
4. anggaran biaya untuk pembangunan
5. lamanya proses desain, misalnya 1 bulan gambar harus sudah selesai karena akan segera dibangun

Seringkali keinginan klien begitu banyak dan timbul kendala-kendala, misalnya kendala teknis dan biaya, maka arsitek akan membantu dalam menyusun prioritas, memberikan masukan atau jalan tengah. Mana yang harus dipilih? Keputusan apa yang akan diambil? Tentunya akan diserahkan kembali kepada klien.

Dalam proses desain, arsitek akan „meramu“ sedemikian rupa sehingga desainnya dapat memenuhi tidak hanya kebutuhan klien tetapi juga persyaratan-persyaratan teknis (sistem struktur, mekanikal, elektrikal, dll). Sehingga rumah yang dirancang dapat menjadi rumah yang sehat, aman dan nyaman untuk dihuni.